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薛兆丰

 
 
 

日志

 
 

政府卖地消除楼市泡沫  

2010-01-29 09:11:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  政府卖地消除楼市泡沫

  薛兆丰
  美国西北大学法学院博士后研究员
  个人网站:http://xuezhaofeng.com/

  坊间有一种观点认为,中国的财政收入大部分来自房地产市场,由于政府大量卖地赚钱,所以推高了房价,并制造了楼市泡沫。这种观点是错的。恰恰相反,假如政府不卖地,不从卖地中挣钱,房价反而会进一步剧增;政府卖地本身,其实直接推低而不是抬高了房价。

  政府在房地产市场取得的巨额财政收入,常常被误解为居民住房成本增高的根源。其实不然。道理很简单。你意外捡了颗钻石,假如市场上最高出价是100万,那么它就能卖100万。即使你把钻石赠送给中介商,它最终也还是卖100万。也就是说,即使政府把土地送出去,按身份证号码摇奖,随机送给国民,最终购房者支付的房价也不会因此下跌。这是经济学的供求规律。让我分八点逐层简述。

  第一,供地越多,房价越低。不管这供地是通过行政分配、公开拍卖、私相授受、免费赠送来实现,此理不变。所以,认为政府因为卖地多而增加了楼市平均价格,是方向性的错误。恰恰相反,政府不卖地,不供地,不鼓励民用土地用途的自由转变,或不允许其他人供地,才会促进房价高涨。

  第二,土地国有,政府垄断,也属常见。英国和港英,土地都是女皇的,一点点卖出,只卖使用权,不卖所有权,收入用于政府开支,算是征税,本身并无不妥。有人说,土地是人民的,要归人民。但政府支出,原则上也用于人民。要理解房价与泡沫,土地的最初所属,是无关的因素。土地存量有限,不管归谁所有,只要需求增加,房价就会上涨。

  第三,供地方式,拍卖为宜。公开拍卖是最透明和高效的方式。其他方式滋生更多腐败和寻租损耗。况且,拍卖反映了和取决于市场需求。不是政府想卖多高价格就能卖多高。要地产商预期有承接,才能成交。政府开价过高,或市场预期不佳,就自然会流拍。究竟是谁推高了房价?是购房者本身。

  第四,即使土地免费,房价也不改变。有人以为,假如政府把土地免费送出来,房价就会下降。不对。不管是谁,不管通过什么方式,得到了政府免费送出的土地,他也会转身按照市价卖出,能卖多高就卖多高,而不会免费或低价转让。政府把地免费送出,只是让第一手得到土地的人(不论他们是因为抽奖得到还是凭关系得到),分得了本来归入国库的卖地收入,而最终住房者不会得益。到此请重读第三点。

  第五,政府会优化供地节奏。土地供应跟不上需求,废话,当然跟不上。土地就那么多,尤其是好地段。问题是,政府为了使卖地收入最大化,会适当控制卖地节奏,这也就在土地的短期和长期的用途间取得了平衡。虽然政府可以一次性把土地全部贱卖出去,然后由二级市场通过多次交易来决定这些土地合并、分拆、规划和再规划,但政府一般不愿意这样让利。重要的是,无论政府是否愿意让利,都只会改变政府和第一手地主之间的财富分配,而房地产的最终消费者支付的价格不变。

  第六,价格决定成本,而不是成本决定价格。价格是由对最终成品的供求决定的,决定了以后,再倒过来决定生产原料的价格。房价是完全由供求决定的,房价被供求决定后,才倒过来决定土地的拍卖价格和开发商的利润。这因果关系,是学习价格规律的难点和重点,要想个不停,才能明白。到此请重读第四点。

  第七,需求旺,有原因。(1) 农民进城,数以亿计,创人类记录。(2) 住房面积和质量提高,购房者的平均年龄提前。(3) 人均寿命延长,退休年期增加,但养儿防老已不可能,而养老保障并不健全,购房便成了人们储蓄保值的常用手段。购房月供三千,一千实为租金,两千实为储蓄。在上述因素的推动下,房价高涨实属正常,而并非个别人的阴谋。非说是阴谋,那大可以清者自清,选择只租不买,自动退出购房大军。到此请重读第三点。

  第八,价格规律与市场状态无关。不管中国的市场是否成熟、官商有没有勾结、政府是否廉洁、行业是否垄断、住房是必需品还是奢侈品,太阳从东升还是西升,价格规律都普遍适用。如果市场不够成熟就能逃离价格规律的约束,那岂不很爽?用市场状态来“抹去”价格规律,是对价格规律的最大误解。

  我的看法是,政府采用拍卖的形式批出土地,恰恰缓解而不是激化了市场对住房的需求。为了使土地卖得更高的收入,政府也积极从事了环境配套设施的建设,从而提高了土地的实际价值。但是,中国正经历人类历史上从未见过的城市化过程,再加上文化传统、养老保障和防范通胀等考虑,市场对购买住房的需求格外高。无论如何,只有不断增加土地供给,放宽土地用途转换的限制,允许其他土地供给源进入市场,才能根本解决住房困难,并减慢实际房价的增长。

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