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薛兆丰

 
 
 

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薛兆丰:房价上升的正负因素  

2011-02-21 09:23:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  《经济观察报》之“法律、管制与经济增长”专栏(7)

  房价上升的正负因素

  薛兆丰
  2011年2月21日

  北京市出台楼市调控细则,其中最引人瞩目的,是外地家庭只有在京城缴纳社会保险和个人所得税达五年以上才有资格购房,而北京户籍家庭则不允许购买第三套或以上住房。不知道有多少家庭受到影响,但肯定有一部分有能力的买家因为无资格而被逐出市场。限购令混淆了北京房价上升的正负两面因素。以此调控房价,除了陡然增加巨额的交易费用外,还直接损害了有能力买房者的自由,而最终将损害北京市的价值。   我们要明白北京的房价为什么会涨。有正负两方面的原因。负面原因,就是供应跟不上,包括土地、建筑面积、空置房流转等环节上的障碍。要消除负面原因,就要增加土地供应、适当放宽容积率的限制、以及放开市场管制,让房价和租金充分反映住房的价值,从而刺激建设、转让、出租等合理重配资源的经济活动。   正面原因是北京增值了。与任何商品的价格一样,房价是果不是因,是各种经济力量博弈和互动后的终点,而不是起点。北京的房价涨了,是因为这地方值钱了,是这地方生产力提高了。人们从四面八方涌到这里来,是因为他们在这里比在原地能创造更高的价值。只有这么看,才能理解为什么虽然房价涨了,人们的生活负担增加了,但留下来的人却越来越多了。   在美国的情况也一样:你若是个普通中产阶级,那么你通常会在一个小镇,有一幢房子和几辆车。你若是个亿万富翁,那么你会在纽约中心区有幢房子和几辆车。问题是,既然物质条件都一样,住小镇和住纽约,区别何在?在纽约,你有在别处找不到的工作、餐厅、剧院和博物馆,而且还能遇到大量多才多艺和经历丰富的英雄豪杰。   一些楼市专家,利用北京市民的收入水平来衡量北京房价的高低和“泡沫程度”,是误解了北京房价上涨的正面原因。与纽约、伦敦、上海和香港等国际城市一样,到北京争夺房产的人群多了一种,那就是国际买家。他们可能是个人,也可能是机构。他们看中的,是北京作为政治、文化、商业枢纽的功能。要知道,北京的城市功能已经转变,不再是个工厂和机关的宿舍区,而是个国际大都会了。显然,国际买家的财富状况和收入水平,都不落在本地人的统计范围之内。简单从本地居民的收入水平来推测国际都会的房地产泡沫,必错无疑。   与很多人的直觉相反,居民其实是能够享受房价攀升带来的好处的。这些好处,首先表现为增加收入,包括受雇者的加薪和生意人的盈利;其次是物业升值。城市居民有两个途径改善生活:一是充分利用增值了的北京,包括在这里找到更好的工作、认识更多有意思的人、把握更多机会、享受更周到的劳力服务和更先进的城市设施;二是转让物业,出租或出售,直接增加货币财富。   这是说,在一系列正面因素推高房价的过程中,居民虽然不得不参与更激烈的竞争,承受更高昂的生活成本,但多数人仍然是收益大于损失的。而要降低房价,就应该分清促使房价上升的正面和负面因素,从积极扩大土地供给和住房供应入手,而不是去限制那些恰恰帮助北京走向繁荣、恰恰提升了北京价值的人的权益,把他们驱逐出购房市场,甚至在边际上把他们推出这个城市。   旅游区里的一口清泉,会随着跋涉而来的游客的增多而增值。增值的原因有两个,一是负面的,即泉水不够;二是正面的,即需求增加。也有两个办法使泉水降价。一是多找泉源,增加供应。如果这么做,那么这一口清泉的价格降低了,但清泉的数目增加了,整个旅游区的价值也上升了。另一种办法,是通过限购令直接消灭需求,甚至把部分游客赶走。这的确也可以降低这一口清泉的价格,但代价是游客绝对的减少,旅游区的价值受损。说得再简单一点:如果说奔驰车因为供不应求而变贵了,必须把它的价格降下来,那么正确的办法是多造一辆,而不是把肯出钱的乘客或买家赶走,因为其效果等同于把原来那辆的车窗砸碎。   此外,限购令也平添了交易费用。甄别谁有钱买房容易,甄别谁有资格买房麻烦。单是“细则”中的“家庭”二字,就可以引发混乱。家庭可以是单人的,那么结婚是否直接导致购房指标减半?离婚则倍增?一个有北京户口的男人,若通过反复结婚和离婚,从政府那里获取并向女方转让购房指标,政府又应该如何应对?是不是要进一步出台结婚和离婚调控细则来配合?此外,细则在执行过程中不可能完全一刀切,而势必要附加诸多豁免条款,而这些豁免条款也难免成为弄权腐败的温床。  
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