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薛兆丰

 
 
 

日志

 
 

大规模保障房只会提高真实房价  

2011-04-12 17:29:09|  分类: “法律、管 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  《经济观察报》之“法律、管制与经济增长”专栏(13)

  大规模保障房只会提高真实房价

  薛兆丰
  2011年4月11日

  弗里德曼(Milton Friedman)曾经说过,经济学家没有学派之分,而只有好坏之别;好坏就在于是否相信世上有免费午餐。这样划分固然粗糙,但不失洞察力。很多事与愿违、并造成巨大浪费的公共政策,恰恰源自“指望免费午餐”这简单的谬见,而近期试图以大规模修建保障房来压抑房价的行动正是一例。

  准确地说,住房不是商品,而是服务。一条香烟、一瓶啤酒、一块香皂,是有形的商品,因为它们可以比较孤立地存在,其价值基本不以时空的变化而变化。假如公众普遍认为这些有形商品是“必需品”,那么政府就不妨定量低价或免费向民众发放,而获得这些商品的人所得的价值大致相等。

  然而,住房却不同。住房从来不是孤立地存在的商品,而是由诸多经济要素共同构成的综合服务,这些要素包括面积、格局、用料、装修、楼层、朝向、设施、配套、地段、学区、医疗、交通、治安、乃至周边未来规划和发展等等。换言之,当有识之士大声呼吁“民众需要买房”,而政府官员顺势回答“那每户给一套”时,受过训练的耳朵应该听明白,这种对话没有意义,因为其间并没有锁定具体的要素。

  没有人需要尚未锁定具体要素的房子,而购买抽象的房屋,更不是什么刚性需求。如果人们非要不可的只是一所房子或一张房产证,那么政府大可以在边远的山区建造足够多的廉价山洞,满足人们的需求。但事实上,人们需要的不是抽象的商品,而是非常具体的、能以最低代价为他们当前的工作、学习和生活提供便利的住房服务。

  正确的提问,不是政府是否有能力提供抽象意义的廉租房,而应该是问谁有能力全盘考虑上述诸多因素?问谁能以最高的效率协调这些因素?问谁能够以最低的代价(成本)来提供服务?究竟是政府还是市场?

  是市场。是那些民营房地产开发商、民营房地产中介、以及出租和出让住房的私人业主。只有他们才面临竞争,才必须以最低的价格和最优的搭配来讨好消费者。政府官员从来缺乏这种持久和自发的动力。这是所有市场与政府之争的症结所在。

  事实上,市场正在以最低的价格,提供最优的市场服务。当然,如果政府进一步放开对土地的用途和交易的管制,那么房地产的价格会进一步降低。然而,如果让政府替代市场,让政府而不是市场来提供住房服务,那就必然事与愿违,必然进一步推高而不是降低房价。

  归根结底,大部分人不知价格为何物。一切不满,一切调控,都指向价格,而不是价格背后的成因。他们不明白,价格不仅是现状的如实反映,而且还能调动资源,以最有效率的方式满足复杂的需求。不少学过经济学的人,其实不相信经济规律,以为物资丰富了,价格才起作用;以为房地产的供应是既定的,价格只是用来切割既定蛋糕的工具。弗里德曼说这些经济学者只见过乐谱,没听过音乐。

  数量达到千万套规模的保障房政策,经不起简单的推敲。不错,保障房的名义售价,可以按官员的意愿随意设定。但是,它们的实际成本和市价,却是由经济规律所决定、不以任何人的意志为转移的。

  首先,地价的高低,就是由市场供需来决定的。官员可以恣意在市中心建一批保障房,但需求者之间对住房地段的竞争,就会把这批保障房的地价部分推高到市场拍卖的水平。当政府忽然成为千万套保障房的大房东,而住房并非完全按货币为分配标准时,供应方(官员)的贪污腐败,需求方(住房申请人)的弄虚作假,就必然乘虚而入。

  其次,政府笨拙的规划设计和施工管理,又会把住房服务所产生的成本推高,以致超过民营机构的运作成本。政府官员不可能像商人那样精打细算。保障房本身就是低价礼物,官员不担心住户用脚投票。做工马虎、配套不全、“低保房”变成“低质房”、“民心工程”变成“伤心工程”之类的消息,大家都时有所闻。

  再有,由于缺乏充分产权,住户也缺乏应有的积极性去善用、维护和转让住房。住户何时能买断,何时能出租,何时能出让,这些细则决定了用户对房屋的产权,也从而影响了房屋的利用价值。

  弗里德曼等人编写过一本叫《房租管制的神话与现实(Rent Control: Myths and Realities)》的小书。该书罗列了十多张破败房屋的照片,其中有些是在房租管制下被“充公”而年久失修的,有些是在战争年代被炮弹炸毁的。惊心动魄的是,读者如果不看书背的注释,仅看图片分辨不出来。另外,根据国外的经验,把大量低收入者汇集在同一社区,而居民又缺乏脱贫致富搬离该区的积极性,那么就必然引发诸多后续的社会问题,尤以治安和教育为甚。

  低价保障房不可能是免费午餐,问题只是大家到什么时候才看清楚它的全部成本。要缓解房价的上涨压力,最好的办法还是政府首先放开土地使用和交易的限制,撤销对土地统购统销的角色,解除无济于事的限价和限量政策,从卖地收入中拨出专款以住房补贴的形式发放给被认定为应该得到补贴的人群,然后让市场充分发挥作用,让地产商人、房屋中介和私人业主,向需求者们——包括领取补贴者们——争相提供不同档次的综合住房服务。

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